什么是物業設備設施管理？
　　物業設備設施管理是指物業服務企業的工程管理人員通過熟悉和掌握設備設施的原理性能，對其進行正確的使用、保養與維修，使之保持最佳運行狀態，從而為業主和使用人提供一個舒適、安全的環境。
　　物業設備設施管理不僅能確保設備設施的正常運行，延長使用壽命，降低物業管理成本，更重要的是能充分發揮設備設施的使用功能，使業主和使用人得到最大限度的滿足。隨著物業設備設施的推陳出新和人們對物業使用功能要求的提高，物業設備設施的正確使用與完善管理，更能體現出物業服務企業的技術水平與管理水平。
　　小區物業主要負責哪些設施管理？
　　1.供配電系統設備：高、低壓配電柜、變壓器、電氣“三箱”（動力配電箱、柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜）。
　　2.給排水系統設備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
　　3.消防系統設備：電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統）、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
　　4.電梯設備：各電梯及其附屬設備。
　　5.弱電系統設備：電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備（樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等）。
　　6.通風系統設備：通風設備及其附屬設備。
　　物業設備設施管理的作用
　　物業設備管理的作用主要有以下幾方面：
　　(1)充分發揮房屋住用功能的保障。物業設備的正常運行不僅是人們工作、生活和學習正常進行的物質基礎，也是影響丁業、商業發展和人民生活水平提高的因素。良好的設備運行和維修管理確保了物業設備的正常運行，從而保證人們各項活動正常有序地進行。
　　(2)設備延長使用壽命、安全運行的保證。物業設備在使用過程中，會因種種原因發生磨損、故障或毀壞，因此，良好的物業設備管理，不僅能保證設備運行中安全和技術性能的正常發揮，而且能及時發現隱患、排除故障、避免事故的發生，將損失降到最低限度；同時能延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益。
　　(3)推動房屋建筑設備現代化。隨著社會經濟的發展、科學技術的進步以及人們對高品質生活的追求，房屋建筑設備也向著先進、合理、完備、多樣化、綜合性和系統化的方向發展。例如，智能化建筑的建造，涉及通信系統、安全監控系統和設備監控系統等。這些高科技設備的應用，必須有良好的設備管理基礎。因此，良好的物業設備管理，是推動房屋建筑設備現代化的基礎。
　　(4)提高業主的經濟效益。業主的經濟效益體現在兩個方面：一方面，使物業設備的壽命周期成本，即購置成本和使用成本能夠降低；另一方面，使物業保值和增值。物業設備的成本一直是物業成本的最大構成部分之一。現代化的物業設備管理，是一種對設備全過程的綜合管理，也就是對設備的設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維護保養、檢修、更新改造和報廢等整個過程的管理。這使得物業設備不僅在技術上要始終處于最佳的運行狀態，而且在經濟上也要求總的壽命周期成本最低。由于設備的正常高效運行，提高了物業的住用條件，改善了住用環境，為物業的保值和增值打下了基礎。
　　物業設施管理制度
　　一、設備設施日常運行管理制度
　　（一）值班管理制度
　　建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而可保證設備安全、正常地操作運行。具體內容如下：
　　1、堅守崗位，不擅自離崗。如因工作需要離崗時，必須由符合條件的人替崗，并向其交代離崗時的時間、去向。
　　2、按時巡查，做好設備運行記錄。這樣可以及時發現事故隱患，及時解決，及時報告。
　　3、及時報告搶修、急修事故。當員工接到請修通知時，應及時通知，安排有關人員搶修、急修。
　　（二）交接班管理制度
　　1、提前到達。一般來說，接班人員提前幾分鐘時間上崗接班，清查了解所上班次，輸好交接班手續。
　　2、交接檢查。即接班人員要對交接的內容進行認真檢查，明確權、責，提高工作責任心。
　　3、簽字驗收。通過簽字驗收，最終明確交接工作的責任。
　　（三）工作例會制度
　　通過工作例會制度，可以隨時了解工作情況，及時根據相關問題進行有針對性的改進措施。主要有以下幾種形式：
　　1、每日例會
　　2、每周例會
　　3、每月例會
　　二、設備設施維修管理制度
　　（一）事故管理制度
　　主要是指當設備故障發生時，物業管理工程部門要進行及時搶救，防止事故地進一步擴大，當設備維修結束時，要認真確定事故程度及損失（一般事故、重大事故、特大事故）并分析其發生原因，如果是人為責任需要嚴肅處理，以保證以后維修工作的順利進行。
　　（二）預防性維修養護制度
　　預防性維修養護制度首先要確定維修保養計劃，根據保養計劃認真進行設備檢修工作，其次維修人員應該進行定期巡查，并確定維修保養類型；根據日常維修及定期檢查的結果制定維修養護措施，組織實施。
　　（三）維修管理考核制度
　　維修管理考核制度可以反映設備的維修質量，及效率，其主要指標如下：
　　1、設備開動率：實際作業時間/實有能力時間。
　　2、設備完好率：完好設備數/投入使用的設備總數。
　　3、故障停機率：故障停機時間/每月應當運行時間。
　　4、維修費用率：維修費用/管理費用總支出。
　　三、設備設施資料管理制度
　　（一）原始資料檔案制度
　　設備在接管后均應建立原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。原始資料檔案主要包括：訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、使用維護說明、遺留問題處理協議與會議記要等。
　　（二）設備臺賬制度
　　建立設備臺帳制度可以掌握設備的相關信息，進行有針對性地維修管理工作。設備臺帳主要包括：設備類別、編號、名稱、規格、性能參數、技術特征、生產日期、安裝時間、安裝地點、使用日期、中間停用日期、預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數和日期、報廢清理情況等。
　　（三）設備運行維修資料制度
　　設備運行維修資料主要包括值班記錄、交班記錄、運行日記、運行周報、運行月報、檢查記錄、報修單、維修記錄等。
　　物業設施管理的方法
　　1.設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。
　　2.設備的標識
　　①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名（或代碼）。
　　②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》，標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。③對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
　　3.設備檔案管理①工程部負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立《設施設備臺賬》。
　　②工程主要負責人、負責指導、監督各類設備檔案的管理工作，并對重要的設備資料做備份。
　　4.設備的運行
　　①設備按不同系統劃分責任區，責任區域內確定責任人。
　　②工程部主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。
　　③值班人員巡邏負責將監控所檢查到的異常情況，及時處理如果處理不了的及時，通知設備責任人或主管處理，并做好記錄。
　　④工程部對服務處所管轄小區機電設備的運行情況進行督查。
　　5.設備的維修
　　①設備維修須填發維修記錄單，重要設備或影響范圍較大的維修項目，須辦理《工作聯系單》。
　　②在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障，維修期限應不超過8小時，若超過8小時，應及時向上級主管報告，請求上級主管及有關專業人員提供技術支援，限期解決。
　　③設備發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發設備責任事故，工程應立即組織維修人員采取應急措施進行搶修，并及時向服務處負責人和公司領導報告，防止故障或事故擴大。
　　④夜間發生，不影響業主（住戶）生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障，可以在次日進行維修。
　　⑤需要委外維修的設備，，工程負責人填寫《有償/委托聯系單》，報服務處主任審批后執行；費用需報請公司領導批準后執行。
　　⑥對在保修期內的設備故障，首先通知設備供應商或保修單位，按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協議書》上的相關條款執行。
　　⑦因設備維修或保養須中斷系統或設備不正常工作的，須提前申報服務處主任審批，并提前24小時通知業主（住戶）；因突發事件使系統或設備不能正常工作的，應在1小時內聯系有關部門處理，并向業主（住戶）做好解釋工作。
　　6、設備的保養
　　①每年12月份，各管理處維修主管對大的維修保養項目，編制下年度《設施設備年度保養計劃》；公司工程維修中心根據各管理處的設備狀況，負責編制下年度《設施設備大中修（改造）計劃表》。
　　②水電技工按照各設施設備的檢查保養內容、周期及年度保養計劃，對各設備進行維護和保養，填寫相關檢查保養記錄表。
　　③分包給專業公司進行維護保養的設備，按照簽訂的有關維護保養合同執行。
　　④水電技工負責各自責任區內的設備房及其設備外表面的清潔保養，保持環境清潔，無積塵、無積水、無油漬等。
　　⑤公司工程維修中心按照機電設備大、中修（改造）計劃，組織相關管理處及人員進行設備的大、中修保養及更新改造，并填寫相關記錄表格，同時需將主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄在《設施設備臺賬》中。
　　7.庫存設備的管理①閑置設備和暫停使用設備，由所屬部門負責管理，并做好記錄。存放地點必須相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。
　　②庫存設備重新啟用前，須經水電技工進行保養后，方可投入使用。
　　根據目前物業設備設施管理的現狀，通過轉變物業管理的理念，加強專業人才的引進和培養力度，建立健全物業設備管理機制，創新物業管理設備的管理模式，在此基礎上結合未來發展趨勢，實現物業設備管理的良性發展。